二类居住用地

“一类居住用地”和“二类居住用地”主要是城市居民住宅用地,属于国有土地,由城市居民区的业主共有居住区的土地使用权。从住宅的建筑形式区分,建设的城市居民住宅又包括独立式住宅和普通单元式住宅两种。独立式住宅的数量很少,主要是以低层别墅的形式出现;单元式住宅是城市中最普遍的住宅形式,一般为多层、中高层和高层的一梯多户式建筑物。由独立式住宅和单元式住宅形成的住宅区是经过规划由开发单位兴建的住房,建筑物分布疏密有致,并建有较完善的居住配套设施。以上述两类建筑形式为分类标准,分别确定了“一类居住用地”和“二类居住用地”两个种类。具体而言,“一类居住用地”是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地,独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。 “二类居住用地”涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地,该类用地在全市分布广泛,在居住用地中占主导地位。根据用地供应日趋紧张的趋势和集约用地的原则,以后建设3层以下单元式住宅的可能性基本不存在。因此,在“二类居住用地”中一般不考虑纳入3层以下的单元式住宅用地。

关于“三类居住用地”(R3)的说明

“三类居住用地”主要是针对在工业区、仓储区和学校(尤其是大学)等功能区中配套建设的居住建筑物用地,主要容纳企业单身职工或学校单身师生员工居住,这类居住建筑物往往作为工业区、仓储区和学校的附属配套设施出现。单身宿舍与普通单元式住宅在户型结构上的最大区别是没有设置独立厨房。深圳单身宿舍的建设主要有两种方式,一种是为了方便职工上下班,在一、二类工业区内建设的单身宿舍楼,独立占地并不得与工业厂房混合建设,还采取了必要的卫生和环境防护措施,满足居住建筑的间距要求,这样单身职工宿舍占用的是工业用地的一部分;另一种是在工业用地之外成片建设的单身职工宿舍区,这种宿舍区往往具有相对独立的居住和生活功能,形成了一定的居住人口规模和建筑面积规模,自身有一定的生活配套设施,并按照居住用地的有关标准进行规划建设。从有利于土地管理和规划管理及顺应单身宿舍开发建设需要的角度出发,在进行建设用地统计时,对于第一种情况中单身宿舍所占用地纳入工业用地(M),而后一种情形中单身宿舍用地属于三类居住用地(R3)。

由于单身宿舍区的居民是以单身人士为主,因此不存在配套建设幼儿园、托儿所等设施的需求,其它社区体育设施、文化活动、医疗卫生、社区管理、商业服务业等设施是需要进行相应配套建设的。因此,与“一类居住用地”和“二类居住用地”相比,“三类居住用地”下划分的小类用地少一个幼托用地的小类,仅有“单身宿舍用地”(R31)、“三类社区体育设施用地”(R33)、“三类社区其它设施用地”(R34)、“三类住宅区道路用地”(R35)和“三类住宅区绿地”(R36)等5个用地小类。需要说明的是,由于4个居住用地中类下划分的小类用地基本相同,除“三类居住用地”中类下缺少“三类幼托用地”小类外,都分别包含有6个用地小类,且名称类似。为了便于使用和记忆,各用地中类下的用地小类的排列顺序和编号都一致,对于“三类居住用地”下空缺的“三类幼托用地”的编号保持空缺。

关于“四类居住用地”(R4)的说明

由于历史原因 ,“原农村居民住宅用地”在土地权属、建筑形式、住宅产权所有人的身份等方面的情况极为复杂。原农村居民的住宅用地大多数为集体土地,基本是通过农民自建的方式进行,宅基地的划分基本是以村为单位相对集中,自建住宅的形式都是多层或中高层的独栋住宅,因此形成了以村为单位的一片分布极为密集的独栋住宅群,是城市空间形态中具有较特殊物质空间肌理的住宅建筑群。深圳的原农村居民住宅已经形成了一定规模,容纳了大量农村居民、已经转为城市居民的原农村居民和暂住人口。着眼于未来的城市建设趋势,农村居民住宅将逐步得到改造,重点是完善居住配套设施及改善环境。因此,在本“城市用地分类和代号表”中将原农村居民住宅用地及其相应的配套设施作为单独的一个用地中类“四类居住用地”,包含“原农村居民住宅用地”(R41)、“四类幼托用地”(R42)、“四类社区体育设施用地”(R43)、“四类社区其它设施用地”(R44)、“四类住宅区道路用地”(R45)和“四类住宅区绿地”(R46)等6个用地小类。

与《标准与准则》(97版)“城市用地分类和代号表”中“五类居住用地”相比,本标准与准则对“四类居住用地”范围的界定更全面,“原农村居民住宅用地”比《标准与准则》(97版)中“乡村居住自留用地”的名称更准确。所以在新的用地分类和代号表中以新的用地类型名称和范围定义取代了《标准与准则》(97版)中的相关用地类型。

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